Загородная недвижимость Подмосковья бьет рекорды продаж: революция в потребительских предпочтениях

Загородный сектор подмосковной недвижимости бьет рекорды. В мае продажи участков без подряда выросли на 59%. С начала 2024-го в потребительских предпочтениях заёмщиков произошла революция – в 2022-23 гг. доля ИЖС в выдачах льготной ипотеки не поднималась выше 13-15%, но в уходящем году ещё до начала высокого сезона она достигла рекордного 41%.

Как отреагирует загородный рынок на отмену льготной ипотеки? И что происходит с недвижимостью за городом в конце сезона, спрос действительно растет? О прогнозах и тенденциях издание РУСИНФО побеседовало с директором отдела продаж компании «Усадьба23» Анной Андреевной Н.

– Спасибо за важные вопросы. Действительно, ситуация на рынке загородной недвижимости сейчас крайне интересная. По поводу отмены льготной ипотеки – рынок, безусловно, отреагирует, но не критично. По нашим оценкам, снижение спроса составит около 15-20%, но не более. Причина в том, что уже сформировался устойчивый тренд на загородное проживание. Кроме того, сейчас активно развиваются альтернативные финансовые инструменты – например, сельская ипотека под 3% годовых и различные региональные программы поддержки ИЖС.

В конце сезона 2024 года мы действительно наблюдаем рост спроса. По данным нашей компании, в октябре-ноябре количество обращений выросло на 47% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. Это нетипично для сезона, обычно пик продаж приходится на весну-лето.

– Почему россияне так полюбили загородную недвижимость и есть ли ажиотаж? Причина перетока спроса в раздутых ценах на городские новостройки и дорожающая ипотека? Или покупатели строят коттедж в надежде сбыть его с доходностью 20-25%, после чего перекупщики также повышают стоимость?

– Причин роста популярности загородной недвижимости несколько. Во-первых, это переосмысление формата жизни после пандемии – около 64% наших клиентов отмечают это как ключевой фактор. Во-вторых, развитие удаленной работы – по статистике, 42% покупателей загородных домов работают полностью или частично удаленно. В-третьих, значительно улучшилась инфраструктура пригородов – появились качественные школы, медицинские центры, торговые комплексы.

Перетекание спроса связано с комплексом факторов. Действительно, цены на городские новостройки выросли в среднем на 32% за последний год, что делает загородный формат более привлекательным. Но инвестиционный мотив не является определяющим – по нашим исследованиям, только 23% покупателей рассматривают загородную недвижимость как инвестицию. Большинство приобретает дома для собственного проживания.

– Насколько в среднем квадратный метр в ИЖС сейчас дешевле метра в новостройке?

– Если говорить о конкретных цифрах, то квадратный метр в ИЖС сейчас в среднем по Подмосковью на 35-40% дешевле, чем в городских новостройках. В абсолютных цифрах это выглядит так: средняя стоимость квадратного метра в качественном загородном доме составляет 95-105 тысяч рублей, тогда как в новостройках Московской области – 160-180 тысяч рублей. При этом важно понимать, что разница в стоимости сильно зависит от локации и качества проекта.

Приведу показательный пример из нашей практики: в прошлом квартале мы наблюдали интересный тренд – более 65% сделок в премиальном сегменте (от 30 млн рублей) совершили покупатели в возрасте 35-45 лет, работающие в IT-секторе или являющиеся владельцами бизнеса. Они выбирали участки площадью 15-20 соток с готовыми домами 250-350 кв.м. Примечательно, что 80% из них использовали комбинированные схемы оплаты: первоначальный взнос собственными средствами (40-50%) и ипотечный кредит на оставшуюся сумму.

Показателен и другой кейс из моей практики. В начале 2023 года участок с подрядом на строительство в престижном направлении в 18 км от МКАД можно было приобрести за 16.5 млн рублей. После завершения строительства и благоустройства территории (общие инвестиции составили около 28 млн рублей) в конце 2024 года рыночная стоимость объекта достигла 42 млн рублей. Однако хочу подчеркнуть – такая доходность нетипична для рынка и во многом обусловлена уникальным расположением участка и общим ростом цен на загородную недвижимость в этот период.

В нашей компании также есть интересный кейс: клиент купил участок с подрядом за 8,5 млн рублей в 2022 году, построил дом, вложив еще 15 млн, а через год продал объект за 31 млн рублей. Однако такие истории, скорее, исключение – мы всегда советуем рассматривать загородную недвижимость прежде всего как место для жизни, а не как инвестиционный инструмент.

– Какие региональные особенности прослеживаются при формировании стоимости загородного жилья?

– Что касается региональных особенностей, ситуация сильно различается. Например, в Новой Москве средняя стоимость коттеджа на 40% выше, чем в северном направлении. На юге Подмосковья наблюдается дефицит качественных проектов, что привело к росту цен на 25% за год. В восточном направлении много промышленных объектов, поэтому цены там на 15-20% ниже среднерыночных.

Если говорить о прогнозах на 2025 год, мы ожидаем:

• Роста цен на загородную недвижимость на 12-15%;

• Увеличения доли ИЖС в общем объеме ипотечных сделок до 45%;

• Появления новых форматов загородного жилья (например, готовых домов с меблировкой «под ключ»);

• Развития инфраструктурных проектов в радиусе 50-70 км от Москвы.

Однако важно предупредить покупателей о возможных рисках:

• Проверяйте юридическую чистоту земельного участка;

• Внимательно изучайте градостроительный план территории;

• Оценивайте перспективы развития инфраструктуры;

• Обращайте внимание на качество коммуникаций;

• Просчитывайте будущие расходы на содержание дома.

За 15 лет работы в этой сфере я видела разные циклы рынка, но текущая ситуация уникальна. Приведу пример: в 2019 году средний срок принятия решения о покупке загородного дома составлял 6-8 месяцев, сейчас это 2-3 месяца. Люди стали более решительными и четко понимают, чего хотят.

Фото: www.freepik.com/freepik (LicenseFree)